Как купить недвижимость в США недорого, за $10, а продать за $5000. Комплексное руководство.

Используя продающий сайт и мою методику продажи недвижимости, я смог найти  много мотивированных продавцов, и сделать им несколько скромных предложений. А когда я нашел продавца, который был готов согласиться, я смог сразу же купить его собственность и заплатить за нее наличными  всего лишь 10 долларов за собственность. После того, как я приобрел недвижимость, я смог выставить ее на продажу, и в течение 24 часов получить за  нее большую цену, чем я заплатил за нее. От $5000 в каждой сделке. Купить недвижимость в США получилось недорого,  а продать еще быстрее и выгоднее, чем я себе это представлял.

 

Во многих случаях  процесс работал отлично . Используя эту стратегию, я смог купить много объектов недвижимости (дома или земли) и продать их относительно быстро за довольно существенную прибыль. Сделав эти движения, я смог выжать много прибыли из каждой собственности. В лучшем случае у меня получалось закрывать сделку всего за несколько недель. Но когда процесс поиска проблемной недвижимости поставлен на поток, закрывать сделки получалось каждые 3-4 дня. И мне это очень понравилось.

«Должен быть простой способ быстро закрывать сделки по недвижимости, не вкладывая собственных денег». 

Я продолжал искать хорошие сделки, и даже после того, как сделка оказывалась у меня на столе — она не была достаточно хороша для меня, чтобы оправдать вложение моих собственных денег. Конечно, 40% — 50% за недвижимость от рыночной стоимости отлично подходит для среднего инвестора. Но я хотел купить недвижимость за  бесценок, чтобы не связывать мои ограниченные средства! Ну прям за копейки. Недвижимость в США за копейки, звучит нереально, как я тогда ошибался. Моими главными тезисами в поисках недвижимости стали: «Проблемная Недвижимость», от которой «РАДЫ избавиться» ее нынешние владельцы, а «Горячие Покупатели» этой самой недвижимости готовые закрыть сделку в течение 7-10 дней.

По классической схеме через агента по недвижимости или риэлтора, купить недвижимость в Калифорнии в США недорого довольно проблематично. Потому я рассматривал варианты «оптовой» покупки недвижимости. Когда находится проблемная недвижимость и ее владельцы рады от нее избавиться в очень сжатые сроки и по копеечной цене. Для меня эта схема стала спасительным кругом и настоящим Клондайком в сфере покупки недвижимости в Америке. Теперь бывшая проблема превратилась в способ заработать на покупке любой недвижимости в США. Купить квартиру в США стало не сложнее, чем написать письмо.

Те кто грамотно инвестируют в недвижимость знают, что прибыль надо получать уже при покупке недвижимости.

Примерно в это же время я начал изучать идею уступки контрактов, оптовых продаж, арбитража и т. д. Эти термины на английском пишутся так: assigning contracts (wholesaling, arbitrage). Вместо того, чтобы подписывать договор купли-продажи и покупать каждую собственность сразу, был найден законный способ подписать договор купли-продажи недвижимости с правом продать этот договор другому инвестору, чтобы ОНИ (инвесторы) могли купить его сразу, а я просто выступил в качестве посредника в сделке и получил гонорар за свои труды. Тадааам!

В некотором смысле, уступка контракта не сильно отличалась от того, чтобы действовать в качестве риэлтора,  то же самое риэлтор сделает для своего клиента. Разница была в том, что у меня был подписанный договор купли-продажи между мной и продавцом , что дало мне справедливый интерес к собственности. Этот контракт был похож на бумажный актив, который я мог продать третьей стороне и получить «комиссионный сбор», даже не владея собственностью.

Это дало несколько очевидных преимуществ:

  • Мне не нужно было вкладывать деньги в сделку на покупку недвижимости.
  • Я не должен был брать на себя какую-либо ответственность как владелец собственности.
  • Мне не нужно было нервничать, если я не смог сразу найти покупателя (потому что по истечении указанного в договоре периода, я мог выйти из сделки).

Поскольку я все больше и больше нуждался в деньгах (возможности покупки недвижимости продолжали приходить ко мне быстрее, чем я мог справиться), весь этот бизнес по «уступке договора» звучал как ИДЕАЛЬНОЕ решение моей проблемы.

Механика «уступки контракта»

Теперь идея «уступки контрактов» (иначе — «оптовая продажа») звучит великолепно на бумаге — но позвольте мне сказать вам, я изо всех сил пытался понять механику того, как этот процесс  действительно работает.

 Я понял концепцию «20000 футов в высоту» о том, что такое оптовая торговля, но когда дело дошло до выяснения реальных, мельчайших деталей (например)…

  • Какой вид Соглашения о покупке я должен был использовать?
  • Какой «Договор уступки» необходимо подписать?
  • Как я должен был закрыть сделку?
  • Где я могу найти подходящую закрывающую компанию или закрывающего адвоката?
  • Когда мне заплатят?
  • Что делать, если покупатель обошел меня за моей спиной и поговорил с продавцом?
  • Что если я не смогу найти покупателя до истечения срока действия первоначального контракта?

 У меня было много разных мнений от разных людей о том, как этот процесс должен был работать. Все советы, которые я видел на различных форумах и блогах по недвижимости, постоянно противоречили друг другу, что еще больше затрудняло меня в выборе правильного способа пройти через этот процесс.

Поскольку я так долго боролся с этим , я спасу вас от хлопот и путаницы, изложив все это ниже.

Как продать недвижимость США через Assignments

Оптовая продажа (в теории) довольно простая концепция.

Когда инвестор («Покупатель А») находит выгодную сделку с недвижимостью и подписывает Соглашение о покупке (purchase sale agreement) с Продавцом, у него есть возможность ( если в Соглашении о покупке содержится правильный термин «уступает», иначе говоря — продать, assignment agreement)  это Соглашение другому инвестору («Покупатель Б»).

Когда Покупатель A продает/переуступает Соглашение о покупке Покупателю B, он делает это с помощью простого одностраничного документа, называемого «Соглашение об уступке» (assignment agreement). Этот документ на законных основаниях передает все права Покупателя А к Покупателю B. Он также освобождает Покупателя A («Цедент») от любых обязательств или обязательств и заменяет Покупателя B («Цессионарий») на его месте.

По сути, Покупатель B встает на место Покупателя A и может приобрести недвижимость непосредственно у Продавца, по той же цене, на тех же условиях, с теми же сроками, всё, что было указано в первоначальном Соглашении о покупке, теперь применяется к Покупателю B вместо покупателя А.

Я всегда нахожу, что наглядные пособия полезными, поэтому вот моя попытка показать вам представление о том, как работает этот процесс:

  1. Контракт, подписанный между Вами (Покупателем А) и Продавцом
  2. Вы (покупатель А) находите внешнего инвестора (покупатель Б)
  3. Вы (Покупатель A) назначаете Контракт Внешнему инвестору (Покупатель B) и получаете Оплаченный депозит
  4.  Внешний инвестор (покупатель B) закрывает контракт с продавцом, а вы (покупатель A) получаете остаток от суммы вознаграждения

Как вы можете видеть, Оптовик (т.е. Вы / Покупатель А / Цедент) выступает в качестве «посредника», получая оплату в виде «Комиссионного вознаграждения» (Assignment Fee) от Внешнего инвестора (т.е. — Покупатель Б / Цессионарий).

В процессе, которому я следую (который я собираюсь объяснить далее), часть этого платежа производится, когда Соглашение об уступке подписано обеими сторонами (этап 3 — выше), а остальная часть выплачивается, когда сделка закрыта и собственность официально переходит из рук в руки (этап 4 — выше).

Как на самом деле работает процесс

За эти годы я услышал множество объяснений (все они были очень разными) относительно того, как должен работать процесс оптовых продаж, от начала до конца.

Большинство из этих объяснений дало мне около 80% пути к финишу . Они никогда не раскрывали информацию о том, как пройти через весь процесс закрытия сделки, получать оплату и не нарушать Закон.

Шаг 1: Найти мотивированного продавца

Есть несколько конкретных методов, которые я использую, чтобы найти мотивированных продавцов и заключать контракты по смехотворно низким ценам .

  • Как найти мотивированных продавцов  —  Шаг 1 ,  Шаг 2 ,  Шаг 3
  • Как создать сайт для покупки менее чем за 15 минут
  • Шаблоны открыток за миллион долларов, которые работают
  • Сколько вы должны предложить за эту недвижимость?
  • Как написать предложения, которые принимаются (с 3 простыми страницами)
  • Все, что вам нужно знать о получении просроченной налоговой декларации вашего округа
  • Ультимативная техника ведения переговоров, о которой никто не говорит
  • Как избежать чувство вины при предложении с низкой ценой
  • Понимание мотивированного продавца
  • Заставить людей говорить да

Шаг 2: Объясните свое намерение и получите подписанный контракт

Когда вы начинаете делать предложения этим мотивированным продавцам, ваше предложение должно сопровождаться понятным объяснением того, что вы намерены делать .

Оптовая продажа — это совсем другой тип сделки,  чем прямая покупка недвижимости. Продавец должен знать, что вы планируете делать (поскольку само по себе ваше соглашение о покупке не подразумевает того, что на самом деле произойдет).

Если вы не объясните свои намерения Продавцу, они будут сбиты с толку (и, вероятно, расстроены из-за вас), потому что, когда вы не в состоянии правильно определить ожидания человека, все может стать плачевно для сделки.

Проще говоря, есть несколько ключевых моментов, о которых ваш продавец должен знать:

  1. Вы не планируете покупать их собственность самостоятельно.
  2. Вы планируете продать контракт кому-то еще, и тогда ОНИ купят его напрямую.
  3. Вы будете общаться с Продавцом на протяжении всего процесса (они никогда не останутся в одиночку).
  4. Если вы не можете найти Покупателя, срок действия договора истекает, и транзакция не состоится .

Учитывая, что оптовая сделка включает в себя несколько дополнительных шагов, вам может быть соблазнительно усложнить описание шагов сделки,  когда вы пытаетесь объяснить эти пункты Продавцу.

Важно объяснить все основы, но вы не захотите бомбардировать их информацией, которую им не нужно знать. Вы не хотите вводить продавца в заблуждение, потому что вместо того, чтобы чувствовать себя глупо, большинство людей просто скажут «Нет», чтобы сохранить свою гордость ( даже если это соглашение действительно отвечает их интересам ).

Когда я объясняю процесс потенциальному Продавцу, моя электронная почта / письмо / разговор будет выглядеть / звучать примерно так:

«Спасибо, что связались с нами по поводу вашей собственности! Мы рассматриваем конкретные детали вашей собственности, мы были бы заинтересованы в маркетинге вашей собственности в нашей общенациональной сети инвесторов в недвижимость.

В течение следующих 180 дней мы будем готовы инвестировать наше время и ресурсы, чтобы найти покупателя без каких-либо затрат для вас. Если / когда нам удастся найти покупателя, мы будем согласовывать с вами и покупателем график закрытия сделки и гарантируем, что вам будет  выплачена полная сумма, указанная в этом соглашении о покупке.

Вы не будете нести никаких расходов в этом процессе . Покупатель получит компенсацию (которую мы найдем), и когда сделка будет закрыта, вы получите полную сумму от продажи, указанную в прилагаемом соглашении о покупке.

Чтобы начать процесс, нам потребуется подписанная копия прилагаемого соглашения о покупке. В этом контракте наша компания будет указана в качестве Покупателя, и мы намерены передать этот контракт другому покупателю в нашей сети ».

Чтобы назначить  Соглашение о покупке  (как описано выше),  вам необходимо убедиться, что в вашем Контракте содержится «пункт о переуступке», позволяющий переуступить его третьей стороне (поскольку без этого условия остальная часть этого процесса не Законна). Есть много разных способов заявить об этом в вашем Контракте, но если вам нужен пример, вот как выглядит мое предложение Assignment:

Assignment: Покупатель имеет безоговорочное право передавать свои права по настоящему договору третьей стороне. Уведомление Продавца о Уступке не требуется. Такая Уступка создаст новацию и освободит первоначального Покупателя от этого контракта и заменит цессионария на его месте.

Напоминание. Какой бы документацией или языком вы ни пользовались, вы должны убедиться, проконсультируйтесь у адвоката в вашем районе, чтобы убедиться, что это действительный, юридический документ, который соответствует вашим местным, государственным и федеральным законам.

Шаг 3: Отчет о должной осмотрительности и проспекте собственности

Поскольку вы не являетесь фактическим конечным покупателем, вам не обязательно изучать каждую сложную деталь, касающуюся имущества, которое у вас есть по договору. Тем не менее, вам нужно знать основные, соответствующие подробности о ней, потому что вы собираетесь продавать эту недвижимость широкой публике, или вашему списку покупателей (если у вас  он есть) и для всех, кто может быть потенциальным покупателем за наличные.

Так сколько вам нужно знать? Как правило, я пытаюсь раскрыть любые потенциальные ошибки, которые могли бы убить сделку, если бы я покупал ее напрямую ( т.е. — какие вещи заставили бы меня повернуть и бежать в другом направлении?). Мне также нужно собрать достаточно информации, чтобы заполнить отчет о проспекте собственности .

Что такое отчет о проспекте собственности? Мой выглядит примерно так ..

купить недвижимость в США недорого

Как видите, это всего лишь одна страница, на которой перечислены все основные сведения об объекте:

  • Листинговая цена
  • Адрес недвижимости
  • Почтовый адрес
  • Юридическое описание
  • Размер недвижимости
  • Ландшафт и окрестности
  • Дорожно-коммунальный доступ
  • Карта участков
  • Фотографии на месте
  • Распределение затрат (коммунальные, ипотека и прочие)
  • Сравнимые списки (чтобы дать основание для моей запрашиваемой цены)

Цель этого документа не состоит в том, чтобы сообщать им каждую мельчайшую деталь об имуществе. Суть в том, чтобы сказать им достаточно, чтобы было очевидно, что они смотрят на сделку с большим потенциалом.

При этом, если я найду какие-либо большие проблемы в процессе при должной осмотрительности , я либо уйду от сделки (если не думаю, что смогу продать ее с прибылью), либо, по крайней мере, Я обязательно сообщу о любых «других проблемах», о которых мне известно, в нижней части отчета. И это будет правильнее,чем умолчать о них, потому что из-за умалчивания о проблемах с недвижимостью, сделка может сорваться.

Шаг 4: Найти покупателя, назначить договор, получить депозит

Когда вы начнете получать звонки и электронные письма от заинтересованных покупателей, вы, вероятно, обнаружите, что там очень много любителей шин. Люди возродят ваши надежды только для того, чтобы уволиться, когда пришло время подписать пунктирную линию. Люди крайне непостоянны , поэтому, если кто-то хочет, чтобы вы восприняли их предложение всерьез, им придется согласиться с ним в письменной форме И положить свои деньги туда, где их рот.

Когда я найду заинтересованного покупателя, я сообщу им следующие шаги:

«Спасибо за ваш интерес к этой собственности! Если вы хотите начать сделку, мне понадобятся две вещи от вас:

1. Пожалуйста, подпишите прилагаемое Соглашение об уступке и отправьте его мне по факсу или электронной почте до 17:00 сегодня.

2. Пожалуйста, отправьте нам депозит в размере $ ______ сегодня до 17:00  по безналичному расчету.

Примечание: сделка не будет зарезервирована до тех пор, пока оба элемента не будут получены.

Как только оба предмета будут получены, собственность будет зарезервирована на ваше имя, и мы свяжемся с << Название компании и местонахождение >>, чтобы начать процесс закрытия. Они свяжутся с вами в ближайшие несколько дней и отправят вам заключительные документы и предварительный отчет о праве собственности для рассмотрения и одобрения.

Наша предварительная цель — закрыть эту транзакцию до << 30 дней спустя >>. Это означает, что вам нужно будет отправить свои средства и все необходимые документы в «Название названия компании» (или раньше) к этому времени.»

Примечания относительно депозита:

Когда дело доходит до депозита, я обычно запрашиваю от 1000 долларов (для более дешевых сделок от 10000 долларов и ниже) до 3000 долларов (для любых 30000 долларов и выше). За что-то среднее, я попрошу примерно 10% от общей стоимости покупки.

Когда вы забираете эти средства у покупателя, пока не выводите со счета и не тратьте эти деньги . Вам нужно подождать, пока сделка не будет закрыта и имущество не будет передано от продавца вашему покупателю.

Поверьте мне — есть множество препятствий, которые могут мешать закрытию (проблемы с титулом, финансированием, инспекцией, сложностями  с ипотекой). Имея это в виду, вы никогда не должны касаться этого депозита, пока сделка не будет завершена. Просто посмотрите на этот пункт из моего Соглашения об Уступке:

Цессионарий имеет право на полное возмещение авансового платежа по требованию, если какое-либо действие или бездействие Покупателя / Цедента или Продавца препятствует закрытию продажи Имущества в соответствии с условиями Соглашения о покупке.

Помните, что даже если у вас есть эти деньги на вашем банковском счете, вы все еще «на крючке», чтобы вернуть их, пока сделка не будет завершена , поэтому не тратьте их, пока не пересечете финишную черту!

Примечания относительно Соглашения об уступке:

Вы можете обнаружить, что некоторые люди (покупатели, продавцы, закрывающие агенты и т. д.), склонны «тормозить» с этим документом просто потому, что у них нет опыта закрытия подобных сделок, и они не знакомы с тем, как это работает. Даже закрывающие компании отказываются закрывать такие сделки и надо поискать другую компанию.

Как я объяснил выше, это относительно простой документ, который берет ваши права в качестве первоначального «Покупателя» имущества и передает их третьему лицу (т. е. Новому лицу или организации, у которой есть деньги и желание стать владельцем собственности)  и стать фактическим конечным покупателем имущества).

Шаг 5: Доставить документацию в Закрывающую Компанию, закрыть сделку, получить оплату.

После того, как у вас есть Соглашение об Уступке и средства, необходимые для вашего депозита, вам необходимо будет предоставить следующую документацию своему Закрывающему агенту (то есть — Закрывающая Компания или Закрывающий адвокат):

  • Копия полностью оформленного Соглашения о Покупке
  • Копия полностью оформленного Соглашения об Уступке
  • Подтверждение средств, которые вы получили на депозит

Это все, что им нужно, чтобы заказать Страхование Прав Собственности , подготовить необходимые документы для подписания всеми сторонами, а затем приступить к закрытию сделки.

Учитывая, что это денежная сделка (без ипотеки или внешнего финансирования), это не должно быть очень сложной транзакцией для вашего закрывающего агента. При этом я должен предупредить вас, что не все закрывающие агенты одинаковые по опыту закрытию сделок.

Когда я впервые начал пытаться назначать контракты, я обнаружил, что некоторые титульные компании понятия не имеют, что они делают  (они действовали так, как будто я просил их переместить небо и землю или сделать что-то незаконное). Закрывающие (титульные) компании в моем регионе кажутся особенно некомпетентными в этих сделках, и это надолго затормозило мой прогресс.

Если вы столкнулись с этой дилеммой, просто продолжайте звонить в различные титульные компании или закрывать адвокатов в вашем районе, пока не найдете кого-то, кто понимает, о чем вы говорите. Не позволяйте их невежеству служить препятствием для развития вашего бизнеса.

Когда продать оптом

Когда я оглядываюсь назад на все объекты недвижимости, которые я перечислил и продал от своего имени, большинство из них было продано примерно через 6 месяцев или меньше  (при условии, что свойства были желательны, пригодны для использования, оценены правильно, я рекламировал их ).

Всякий раз, когда на продажу недвижимости уходило более 6 месяцев, обычно это было связано с одной или двумя проблемами:

  • Мои предположения о рыночной стоимости недвижимости   были ОТЛИЧНЫМИ (и у меня не было той прибыли, которую я ожидал).
  • Что-то было в корне не так с собственностью (например, там было невозможности построить, расположение  земли было ужасным и т. д.).

К тому времени, когда я добрался до этой точки с одной из моих владений, стало ясно, что если бы я мог сделать это снова и снова, я бы не потратил свои собственные деньги в эту собственность . Для меня было бы намного лучше просто уступить Соглашение о покупке (если бы я мог), чем покупать его напрямую. Как вы можете себе представить, если что-то не так с недвижимостью — то лучше, чтобы эта проблема оказалась у Продавца, а не у меня.

Вот некоторые проблемы, которые обычно заставляют меня задуматься о оптовой торговле, а не о полной покупке:

  • Когда я не очень уверен в истинной рыночной стоимости недвижимости.
  • Есть потенциальные проблемы со свойствами, которые я не могу решить.
  • У меня нет денег, чтобы инвестировать и покупать их напрямую.
  • Продавец не желает снижать запрашиваемую цену по своему вкусу (но на косточке все еще достаточно мяса, чтобы получить солидную прибыль).
  • Собственность не местная, и я не хочу брать на себя ответственность за собственность.

Важно помнить, что даже если у вас есть деньги на покупку недвижимости, это не обязательно означает, что вы должны это делать. Существуют всевозможные угрожающие проблемы,  которые могут возникнуть с любым имуществом, и в некоторых случаях эти проблемы могут стать ОСНОВНЫМИ препятствиями на пути к его продаже. Для многих инвесторов такая неопределенность является более чем достаточной причиной для того, чтобы они почти исключительно придерживались оптовых продаж.

Недостатки оптовой торговли

Хотя, безусловно, есть множество преимуществ, которые могут принести оптовые продажи, есть несколько недостатков, о которых вам следует знать. Когда вы намереваетесь назначить контракт, вам придется столкнуться с несколькими ограничениями (которые могут быть или не быть проблемой — в зависимости от того, что вы пытаетесь сделать). Например:

  • Вы не сможете сделать какие-либо улучшения в собственности (потому что вы не являетесь владельцем, и это не ваше улучшение).
  • У вас не будет свободы предлагать  финансирование продавцу (потому что вы не продавец, и финансировать его не вам).
  • У вас будет гораздо меньше времени для заключения сделки (потому что ваш контракт не будет длиться вечно).
  • Процесс закрытия потребует большего внимания к деталям, чем простота закрытия наличными (что может быть сделано собственными  силами  при необходимости).
  • Ваш покупатель ДОЛЖЕН иметь возможность платить наличными (поскольку большинство ипотечных кредиторов не желают иметь дело с незначительными сложностями назначенного договора).

Стоит также отметить , что в некоторых штатах (например , Огайо , например) имеют законы и законодательные акты, по существу,  делают это незаконно, чтобы продать недвижимость которой вы не владеете.  Он считается «брокером по недвижимости» — и если у вас нет лицензии на недвижимость в этом штате, вы можете быть оштрафованы и / или обвинены в проступке за работу.

Один из возможных способов обойти это — четко указать в своем листинге, что вы продаете КОНТРАКТ на покупку недвижимости, а не саму собственность. Например, вы могли бы включить в свой список короткий абзац, который звучит примерно так:

« Эта собственность доступна через нашу Программу назначения. Мы заключили договор купли-продажи с текущим владельцем на покупку имущества за ________ долларов (эта цена включает в себя оплату владельцу и все связанные с этим сборы и сметные расходы на закрытие), а за комиссию за переуступку в размере _______ долларов США мы будем продавать наши права на этот контракт с третьей стороной. Для обеспечения закрытия и передачи правового титула будет привлечена уважаемая титульная компания и / или адвокат ».

С таким заявлением, включенным в ваш список, всем заинтересованным сторонам должно быть ясно, что  вы не являетесь действующим владельцем. Вы просто продаете лист бумаги, который дает вам (и, в конечном счете, вашему конечному покупателю) право приобрести недвижимость по определенной цене.

Как и во всем, у каждого подхода есть свои плюсы и минусы.

  1. Это постоянное образование

Я буду совершенно честен — на момент написания этой статьи  я все еще не считаю себя «экспертом» в оптовой торговле недвижимостью (потому что сам проходил этот процесс всего несколько раз). Но я могу сказать, что я заключил достаточно оптовых сделок, чтобы знать, что этот процесс работает.

Оптовая продажа — отличный способ заработать на недвижимости в США, но это все еще не мой основной метод для обработки большинства сделок. Тем не менее, оптовая торговля является чрезвычайно полезным инструментом в моем распоряжении, для того чтобы делать деньги на рынке недвижимости США.

Я рассказал тут о способе заработать на покупке и перепродаже недвижимости в США, если есть какие то вопросы по теме, пишите, буду рад пообщаться.